от 
Александър Бочев, управител на RealNet и председател на Контролния съвет на НСНИ
Накратко
- Предварителният договор не ви прави собственик. Дава ви право да искате окончателен договор.
- След Акт 14 (груб строеж) апартаментът може да ви бъде прехвърлен с нотариален акт (чл. 181 ЗУТ). След „Акт 16“ в сградата може законно да се живее.
- Парите, платени преди Акт 14, са защитени само ако сте договорили банкова гаранция, ипотека във ваша полза или нотариален акт за право на строеж.
Купувачите на жилища в строеж сравняват проектите по цена на квадратен метър, изложение и срок. Рядко някой задава въпроса, който решава дали парите му са защитени: какво ще притежавам в деня на всяко плащане? Отговорът се крие в три документа, които всички наричат по номер: Акт 14, Акт 15 и Акт 16.
Предварителният договор не ви прави собственик
Повечето покупки „на зелено“ започват с предварителен договор. Той не прехвърля собственост. Дава ви право да искате сключване на окончателен договор — ако трябва, и пред съда (чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите).
Разликата се усеща, когато нещо се обърка. Ако строежът спре, инвеститорът фалира или продаде същия обект на друг, вие сте кредитор, не собственик. Научно-експертният съвет към Асоциацията на прокурорите в България отбелязва два факта: няма публичен регистър на предварителните договори, а авансите често достигат 70–80% от цената преди ключовите етапи на строежа.
Етапите на строежа — и какво имате вие на всеки
| Етап | Какво означава | Какво имате вие | Какво да поискате |
|---|---|---|---|
| Преди Акт 14 | Строителството тече по разрешение за строеж | Предварителен договор — вземане, не собственост | Какво гарантира аванса: банкова гаранция, ипотека във ваша полза или нотариален акт за право на строеж |
| Акт 14 | Грубият строеж (конструкция, покрив, стени) е готов и съответства на проекта | Обектът може да ви бъде прехвърлен с нотариален акт (чл. 181 ЗУТ) | Удостоверение за степен на завършеност и нотариален акт |
| Акт 15 | Строежът е завършен и годен за приемане | Собственост — ако вече имате нотариален акт | Оглед на обекта спрямо спецификацията |
| „Акт 16“ | Сградата е въведена в експлоатация | Дом, в който може законно да се живее | Приемо-предавателен протокол и партиди |
За по-големите жилищни сгради „Акт 16“ е протокол образец 16 и разрешение за ползване от ДНСК. За по-малките е удостоверение за въвеждане в експлоатация от общината. За купувача смисълът е един: преди този документ сградата не може законно да се обитава.
Правилото: колкото повече преди Акт 14, толкова по-голям риск
Не казваме „не купувайте в строеж“ — цената и изборът там често са по-добри. Съветваме да гледате схемата на плащане със същото внимание, с което гледате разпределението.
Ако инвеститорът иска голяма част от цената преди грубия строеж, попитайте какво защитава тези пари. Има три обичайни варианта:
- Нотариален акт за право на строеж за вашия обект — дава ви вещно право още преди грубия строеж.
- Ипотека във ваша полза върху имот на инвеститора.
- Банкова гаранция за връщане на аванса.
Законът не задължава инвеститора да предложи нито едно от трите. Предложения за ескроу сметки и задължителни гаранции се обсъждат от 2025 г., но докато не станат закон, защитата е тази, която си договорите.
Проверете и как се финансира строежът. Ако теренът е ипотекиран в полза на банка, поискайте писмено как и кога ипотеката ще бъде заличена за вашия обект.
Пет проверки преди първото плащане
- Собственост на терена. Справка в Имотния регистър: теренът на инвеститора ли е, или има учредено право на строеж.
- Тежести. Удостоверение за тежести — ипотеки, възбрани.
- Разрешение за строеж. Копие с номер и дата; влязло ли е в сила.
- Строителят. Вписан ли е в Централния професионален регистър на строителя; адреси на завършени сгради.
- Договорът. Спецификация, дати за Акт 14 и Акт 16, неустойки, право да развалите договора и срок за връщане на платеното.
Пълният списък с 10 проверки е в чеклиста „Покупка в строеж“ — изтеглете го безплатно на realnet.bg/cheklist-stroezh.
Три въпроса за вашия юрист
Преди подписа дайте договора на юрист и го попитайте точно това:
- Какво притежавам след всяко плащане по тази схема?
- Какво става с парите ми, ако строежът спре преди Акт 14?
- Как и кога ипотеката на банката ще бъде заличена за моя обект?
Обмисляте конкретен проект? Брокер на RealNet ще мине списъка заедно с вас — преди първото плащане. Пишете ни СТРОЕЖ във Facebook или Instagram.
Често задавани въпроси
Мога ли да получа нотариален акт преди Акт 14?
За самия апартамент — не. Може обаче да получите нотариален акт за право на строеж за него, ако инвеститорът предлага такава схема.
Какво е Акт 16?
Документът, с който сградата се въвежда в експлоатация. След него в сградата може законно да се живее.
Какво става, ако строежът спре?
Ако имате само предварителен договор, сте кредитор на инвеститора. Затова гаранцията за аванса е толкова важна.
Статията е информационна и не замества правна консултация.
Включете се в Дискусията