Пазарът на наеми в София 2026: предлагането надвиши търсенето

На пазара на наеми в София през 2026 г. предлагането вече е повече от търсенето. Жилищата, предлагани под наем, са с 35–40% повече от началото на годината, наемателите са по-малко, а през зимата се очаква наемите да поевтинеят с около 5%. Това са основните изводи на Анжелина Добрева, собственик и управител на RealNet, в нейния анализ за Imoti.net от 23 октомври 2026 г.

Защо обявите не показват реалните наеми в София?

В България няма официална текуща статистика за пазарните наеми – НСИ не следи договорените наемни цени. Цените в имотните портали са офертни. Те показват колко иска наемодателят, но не и за колко в крайна сметка се подписва договорът, нито колко месеца жилището е стояло празно. Тази информация имат брокерите, които сключват сделките всеки ден. На такива данни стъпва и анализът на RealNet.

Какво се промени на пазара на наеми в София през 2026 г.?

Според Анжелина Добрева наемите в столицата достигнаха своя максимум през 2024 г., а през 2025 г. останаха на същото ниво. През 2026 г. пазарът се обърна в полза на наемателите. Причините са пет.

1. Предлагането скочи с 35–40%

През последните три години много хора купиха жилища като инвестиция. През 2026 г. голяма част от тях излязоха на пазара на наеми. Това са нови или добре ремонтирани и обзаведени апартаменти, често в сгради с поддържани общи части или в затворени комплекси. Срещу тях старите жилища без ремонт трудно издържат на конкуренцията.

2. Наемателите са по-малко

Голяма част от доскорошните наематели купиха собствено жилище. Те уцелиха добър момент на пазара и сега плащат вноска по ипотечен кредит вместо наем. Резултатът е по-слабо търсене от началото на годината.

3. По-малко хора идват да живеят в София

Търсенето на квартири зависи от това колко хора се преместват в столицата – от страната и от чужбина. В сравнение с предходните години този поток е намалял.

4. Активният сезон мина по-бавно

Обикновено юли–октомври е най-натовареният период за наемите. Тази година сделките вървяха по-бавно от обичайното. Повечето бяха на наематели, които сменят квартирата си – заради висок наем, друга квадратура или по-добър квартал и сграда.

5. Центърът губи наематели с автомобили

Хората, които се придвижват с кола, все по-често се отказват от дългосрочен наем в идеалния център заради липсата на места за паркиране. Те търсят жилища в по-периферни райони с добър обществен транспорт.

Колко време отнема да отдадете жилище под наем в София?

Това е средно време. Жилище с остаряло обзавеждане или с цена над пазарната стои празно по-дълго.

Ще поевтинеят ли наемите в София през зимата?

Да, но умерено. Зимата не е сезон за преместване, затова търсенето на квартири ще намалява. Прогнозата на Анжелина Добрева е за продължаващ спад на наемите с около 5%. Очаква се и повече жилища под наем в сравнение с миналата година. За наемодателите зимата е двойно неблагоприятна: празното жилище не носи доход, а сметките за отопление растат.

Какво да направи наемодателят, за да отдаде жилището по-бързо?

Когато жилищата са повече от наемателите, печели наемодателят, който е гъвкав и е готов да инвестира в имота. Ето какво препоръчва Анжелина Добрева:

1. Сменете остарелите мебели и уреди. Наемателите сравняват с новите обзаведени апартаменти, които излязоха на пазара тази година.
2. Освежете жилището и го почистете основно преди първия оглед.
3. Платете старите сметки. Задълженията за консумативи от предишни периоди трябва да са погасени.
4. Определете наема по пазарен анализ, а не по инфлацията. Много наемодатели вдигат цената с процента на инфлацията и смятат, че това е достатъчно. Реалният пазар на наеми обаче не следва инфлацията.
5. Покажете имота на повече хора. Колкото повече кандидати видят жилището, толкова по-лесно ще изберете наемател, който отговаря на вашите изисквания.
6. Подпишете балансиран договор. Отношенията с наемателя продължават години и включват комуникация всеки месец. Много наематели напускат не заради жилището, а заради несговорчив наемодател.

Защо чакането за по-висок наем излиза скъпо?

Наемодателите, които могат да си позволят да чакат повече от три месеца за желаната цена, често забравят простата сметка: всеки месец без наемател намалява годишната доходност.

Примерна сметка на RealNet: жилище може да се отдаде веднага за 800 € на месец. Собственикът държи на 850 € и намира наемател след три месеца. Пропуснатият доход е 2 400 €. Допълнителните 50 € на месец ще го върнат след 48 месеца – тоест след четири години, и то само ако наемателят остане толкова дълго.

Какъв е перфектният наемател?

Не само този, който плаща навреме. Перфектният наемател поддържа жилището и обзавеждането, плаща консумативите в срок и остава в апартамента повече от година. Такъв наемател се намира по-лесно, когато имотът е подреден, цената е реална, а договорът е справедлив и за двете страни.

Какво да очакват наемодателите в началото на 2027 г.?

Който реши да отдава жилище под наем в началото на 2027 г., трябва да има предвид три неща:

• Не е единственият наемодател в района – наемателите имат избор.
• Максималистичната цена удължава времето без наемател.
• Наемателят трябва да получи „жилище, в което самият той би живял“, по думите на Анжелина Добрева.

Често задавани въпроси за наемите в София

Падат ли наемите в София?

Наемите достигнаха връх през 2024 г. и се задържаха през 2025 г. За зимата на 2026/2027 г. RealNet очаква спад с около 5%, защото предлагането расте по-бързо от търсенето.

Защо има толкова много свободни квартири?

През последните три години много жилища бяха купени като инвестиция и през 2026 г. излязоха на пазара на наеми. Едновременно с това част от наемателите станаха собственици с ипотечен кредит.

За колко време се отдава двустаен апартамент в София?

Средно за около месец и половина към октомври 2026 г. За тристаен апартамент – до два месеца.

Мога ли да вдигна наема с процента на инфлацията?

Може да опитате, но пазарът на наеми не следва инфлацията. Ако цената е над договаряните в района, жилището ще стои празно по-дълго. По-сигурно е наемът да се определи по реални сделки.

Коя е Анжелина Добрева?

Анжелина Добрева е собственик и управител на агенция за недвижими имоти RealNet и работи в сектора от 1993 г. Тя е магистър инженер по „Автоматизация на производството“, сертифициран оценител на недвижими имоти и има сертификат за управление на агенции за недвижими имоти. Носител е на специалната награда на Imoti.net за 2023 г. за професионализъм и коректност в бизнеса с недвижими имоти.

Прочетете още: Защо пазарът на жилищни наеми в София стагнира (юли 2025 г.)

Източник: Анжелина Добрева, „Пазарът на жилища под наем – каква е реалността?“, Imoti.net, 23.10.2026 г.