от 
Пазарен анализ · RealNet
През първото тримесечие на 2026 г. жилищният пазар в България показва ясни признаци на охлаждане при продажбите, но едновременно с това строителната активност се ускорява значително. Данните на Агенцията по вписванията (АВ) и Националния статистически институт (НСИ), анализирани от RealNet, показват преход към нов пазарен цикъл.
Най-важният извод е следният:
- продажбите на имоти намаляват;
- ипотечното кредитиране остава стабилно;
- строителните предприемачи увеличават новите проекти.
Това означава, че търсенето се нормализира, докато предлагането се подготвя за следващ етап на растеж.
Основни показатели за пазара на имоти през Q1 2026
Какво се случва на пазара?
на жилища в България
ипотечните кредити
започнато строителство
Комбинацията от тези показатели очертава по-внимателно потребителско поведение, но и силни очаквания на инвеститорите за бъдещо търсене.
Продажбите на имоти в България намаляват
С колко спадат сделките?
През Q1 2026 в страната са регистрирани 38 154 сделки с имоти спрямо 45 144 година по-рано. Това представлява спад от 15,5% на годишна база.
| Регион | Q1 2025 | Q1 2026 | Промяна |
|---|---|---|---|
| Бургас | 1 837 | 1 507 | −18,0% |
| Варна | 3 099 | 2 433 | −21,5% |
| Пловдив | 3 482 | 3 410 | −2,1% |
| София | 8 588 | 7 529 | −12,3% |
| България | 45 144 | 38 154 | −15,5% |
Къде спадът е най-силен?
Най-осезаемо е охлаждането във Варна и Бургас — пазари, които традиционно зависят от:
- инвестиционно търсене;
- ваканционни покупки;
- сезонна активност.
Пловдив остава най-стабилният голям пазар в страната, като запазва почти непроменени нива на сделки.
Ипотечното кредитиране остава стабилно
Защо ипотеките са важен индикатор?
Въпреки спада в сделките, броят на ипотеките остава практически без промяна. Това показва, че банковото финансиране продължава да подкрепя пазара.
Общият брой издадени ипотеки достига:
- 13 706 през Q1 2026;
- спрямо 13 659 през Q1 2025.
| Регион | Q1 2025 | Q1 2026 | Промяна |
|---|---|---|---|
| Бургас | 757 | 706 | −6,7% |
| Варна | 1 332 | 1 320 | −0,9% |
| Пловдив | 1 300 | 1 439 | +10,7% |
| София | 5 062 | 4 889 | −3,4% |
| България | 13 659 | 13 706 | +0,3% |
Все по-голям дял от сделките се финансира с ипотека
Тъй като продажбите намаляват, а ипотеките остават стабилни, делът на кредитните покупки расте във всички големи градове.
| Регион | Q1 2025 | Q1 2026 | Промяна |
|---|---|---|---|
| Бургас | 41,21% | 46,85% | +5,6 пр.п. |
| Варна | 42,98% | 54,25% | +11,3 пр.п. |
| Пловдив | 37,33% | 42,20% | +4,9 пр.п. |
| София | 58,94% | 64,94% | +6,0 пр.п. |
| България | 30,26% | 35,92% | +5,7 пр.п. |
Какво означава това?
- Във Варна вече над половината сделки се финансират с кредит.
- В София близо две трети от покупките са ипотечни.
- Банковото финансиране става все по-важно за поддържането на пазара.
Разрешенията за строеж растат с двуцифрени темпове
Какво показват инвеститорските очаквания?
Докато продажбите се забавят, строителните предприемачи увеличават планираните проекти. Това ясно личи от ръста при разрешенията за строеж.
| Показател | Q1 2025 | Q1 2026 | Промяна |
|---|---|---|---|
| Брой сгради | 2 084 | 2 302 | +10,5% |
| Жилищни единици | 10 576 | 13 567 | +28,3% |
| РЗП (кв. м) | 1 302 121 | 1 735 449 | +33,3% |
Какво означава ръстът?
Ръстът при жилищните единици изпреварва този при сградите, което показва:
- по-големи проекти;
- повече апартаменти в една сграда;
- подготовка за по-голямо бъдещо предлагане.
Най-силен ръст на разгънатата застроена площ се отчита в София и Бургас.
Започнатото строителство се ускорява значително
Колко нови проекти стартират?
Данните за реално започнато строителство показват още по-силен растеж.
| Показател | Q1 2025 | Q1 2026 | Промяна |
|---|---|---|---|
| Започнати сгради | 1 431 | 1 649 | +15,2% |
| Жилищни единици | 6 090 | 10 193 | +67,4% |
| РЗП (кв. м) | 738 912 | 1 168 008 | +58,1% |
Кои пазари движат ръста?
Основният двигател е София, където започнатите жилищни единици почти се утрояват. Силен ръст се наблюдава и в Бургас, където новото строителство надхвърля двойно нивата от предходната година.
Това е сигнал, че строителният сектор очаква:
- стабилизиране на търсенето;
- бъдещ недостиг на качествени жилища;
- нов цикъл на въвеждане на имоти на пазара.
Какво да очакваме от пазара на имоти през 2026?
Основни тенденции
1. Търсенето се охлажда
Продажбите на жилища намаляват с 15,5%, най-силно по Черноморието и в София.
2. Ипотечното кредитиране става още по-важно
Кредитите финансират все по-голям дял от сделките във всички големи градове.
3. Предлагането ще расте
Разрешенията за строеж и започнатите проекти показват подготовка за ново предлагане на жилища през следващите години.
4. Пазарът влиза в нов цикъл
Настоящото охлаждане при сделките вероятно ще бъде последвано от постепенно адаптиране на цените, предлагането и инвестиционната активност.
Данните са базирани на официална статистика от:
- Агенция по вписванията (АВ);
- Национален статистически институт (НСИ).
Сравнението обхваща Q1 2026 спрямо Q1 2025. Анализ и визуализация: RealNet.
Включете се в Дискусията