Александър Бочев: Пандемията удари най-силно наемането на жилища
В София най-много сделки се сключват на цени до 1600 евро на квадрат
Повечето купувачи предпочитат тухлени или нови апартаменти, казва в интервю пред „Монитор“ зам.-председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“
– Г-н Бочев, какво влияние оказа пандемията на пазара на имоти у нас?
– Зависи за кой сегмент става дума. При наемането на жилища голям брой апартаменти, които преди пандемията се предлагаха единствено за краткосрочно настаняване през интернет платформите, сега са на пазара за дългосрочно наемане. Заради нарастването на предлагането се стигна до спад на наемите в София от 15-20% в зависимост от районите. Пандемията удари най-силно именно наемането на жилища.
На пазара на продажба влиянието бе друго и хората потърсиха начин да защитят спестяванията си, като ги влагат в имоти, като се предпазят от инфлация и очаквана финансова криза. Продажбите се увеличиха и бе отчетено леко поскъпване от средно 5-6% главно в районите в София, където имотите винаги държат цени, като „Оборище“ и други хубави зони на центъра и в кварталите „Лозенец“, „Иван Вазов“. Същото важи до известна степен и за местата, търсени за наемане на квартира като „Младост-4“ до Бизнеспарка и в други зони близо до вузовете.
– Какви жилища предпочитат да купуват хората?
– Както винаги, най-често се купуват двустайни или тристайни жилища. По-големи апартаменти малко се търсят, защото и предлагането на пазара е по-малко. От друга страна, те се продават и по-трудно заради по-високата им цена. Около вузовете пък се търсят и малки жилища, които лесно се дават под наем.
– На какви цени се сключват сделките?
– Общо те варират в широки граници от 850-900 на 2500 евро на квадрат. Според мен най-много сделки се сключват за жилища на цени от 1300 до 1600 евро за единица площ. Най-важното е да не забравяме, че цената зависи от много фактори – от вида на строителството, от степента на завършеността и състоянието на сградата, от местоположението на имота и дали има удобен транспорт до него. Затова и не може да се посочи единна средна цена на жилищата в цяла София. Дори в кварталите това е невъзможно, защото например два съседни апартамента се продават на различни цени, защото върху цената влияят много и различни фактори – като етаж, изложение, състояние.
– Пандемията увеличава безработицата. Как това се отразява на пазара на имоти?
– Според официалната статистика безработицата у нас е около 7%, което е под средното ниво за Евросъюза. В момента не мисля, че дава сериозно отражение на пазара. Разбира се, при нарастването й би имало проблем, защото хората най-вероятно ще се почувстват несигурни и това ще повлияе върху вземането на дългосрочни решения, каквото е покупката на имот, независимо дали с готови пари, или с кредит от банка.
– Има ли риск от намаляване на отпускането на кредити за покупка на жилища?
– През март и април, когато бе и първият локдаун, се наблюдаваше известно увеличаване на изискванията от страна на банките. Тогава повечето от тях спряха да дават заеми за имоти на фаза „груб строеж“ с Акт 14. Бързо след това обаче тази мярка бе отменена. В момента те отпускат ипотечни кредити до 90% от стойността на имота, който ще се купува. Понякога обаче дават и допълнителни кредити за довършителни работи на новото жилище и обзавеждането им. Засега няма кой знае каква промяна в техните условия спрямо 2019-а.
– Вашите наблюдения какво показват, дали банките по-лесно финансират ипотеките за нови жилища, а по-трудно – за панелки и други стари имоти?
– По отношение на тухлените жилища няма ограничения при отпускането на кредитите. При панелните апартаменти по принцип делът на давания заем е до ниво 75% от цената на имота. Разбира се, отражение дава и оценката на имота, която се прави преди сключване на договора. По-висока би била тя за нови жилища, отговарящи на съвременните изисквания, отколкото за дом в стара неподдържана кооперация.
– Санирането на панелките даде ли някакво отражение на пазара на жилища?
– Не мисля, че като цени даде някакво отражение. Още повече че в София делът на обновените панелни блокове е много малък, за да повлияе на пазара. Другата причина е, че търсенето на нови и стари тухлени жилища преобладава в пъти спрямо интереса към панелните жилища. Хората са наясно, че този тип строителство има много по-кратък живот и съответно при покупката на имот търсят качество. Панелките се търсят единствено когато купувачът не може да си позволи друг имот. При инвестиция в старо жилище не трябва да се забравя и необходимостта от допълнителни средства за основен ремонт, включващ подмяна на прозорците, електрическата и ВиК инсталацията. При новото се купува всичко чисто ново. Всичко обаче е въпрос на предпочитания.
– Строителни предприемачи и имотни брокери от други страни много се учудват, когато разберат, че в България новите жилища се продават на шпакловка и замазка. Какъв е делът на купувачите у нас на нови имоти, искащи от строителя да им предаде апартамента „до ключ“, за да не им се налага да търсят майстори?
– Доста по-малък е делът на сделки за покупка на напълно завършено новостроящо се жилище. Повечето хора предпочитат след това да довършат апартамента си, като наемат доверена на тях фирма. Няма голямо значение дали строителят ще осигури бригадата, която да довърши жилището „до ключ“, или купувачите ще си намерят други майстори, защото за контрола отговорността изцяло пада върху собственика на жилището. Предимството да се наемат хора, които са участвали в строителството на имота, намалява рисковете от аварии, при които майсторите се оправдават, че не са знаели къде минават кабелите за тока или тръбите за водата. Наистина в много държави в Европа не е прието апартаментите да се продават на купувача на шпакловка и замазка. Едно време в България по социализма жилищата се издаваха по БДС. Те бяха обикновено с линолеум на пода, с плочки в банята до ниво 2 м. Не бяха най-луксозно изпълнение, но можеше да се влезе и да се живее в тях. В момента другата практика (на шпакловка и замазка – б.а.) се е наложила и много малък процент от строителните предприемачи продават апартаментите завършени на своите клиенти. Най-малкото защото вкусовете на хората са различни. Строителят не би могъл да ги предвиди.
– В началото на интервюто казахте, че в момента има свръхпредлагане на квартири в София. Според вас тази тенденция ще продължи ли?
– Всичко ще зависи от развитието на ограничаването на пандемията и най-вече от връщането на нивата на туризма в София и другите големи градове на нивата от преди март миналата година. При положение че тези апартаменти отново се върнат в сегмента на краткосрочното наемане, то тогава конюнктурата ще се промени и натискът върху наемния пазар ще намалее. Да не забравяме, че този тип предлагане на квартири на хотелски принцип стана бизнес за някои хора, инвестирали в покупката на по няколко жилища. Засега обаче никой не може да прогнозира как ще се развият нещата с пандемията. Здравните власти също не са наясно дали се вижда краят на пандемията, или не и кога ще може свободно да се пътува между държавите и туризмът ще се възстанови.
– Във връзка с пандемията смятате ли, че има повишен интерес към покупка на еднофамилни къщи?
– Определено главно около София има интерес към покупка на къщи или на парцели, където те да се построят. Тенденцията е свързана и с емоциите на хората, принудени заради пандемията повече време да стоят затворени в апартамента в града. Една къща предоставя повече свобода, защото човек може да се разходи на двора. Разширяването на възможностите за работа от дистанция през интернет също стимулира търсенето на еднофамилни къщи.
Източник: monitor.bg
