Според него докато цените се определят на пазарен принцип и не може да се говори за балон на пазара. Той счита, че мерките на БНБ за успокояване на ипотечния пазар дават резултат, особено що се отнася до изискването за съотношение между дълг и доход от 50%, което е ограничило хората с недостатъчно добри финансови възможности, и те са се оттеглили от пазара на недвижими имоти. Каква е причината за силния ръст на цените на жилищата през последните години? Ще догони ли предлагането силното търсене на имоти? Как ще се отрази на пазара присъединяване на страната ни към еврозоната? Защо е необходима регулация на брокерския бранш и какво в предложения законопроект за брокерската професия обединява и разделя бранша?
– Данните на Агенцията по вписванията за сделките с имоти през първото тримесечие показаха силен ръст в София и Бургаска област, по-умерен в Пловдивска област и лек спад във Варненска. Отразяват ли тези данни действителната активност на пазара в тези четири водещи района на страната към началото на годината?
– София като най-голям притегателен център, който осигурява работа и препитание на хората, естествено е най-големият пазар на недвижими имоти в страната. Високият ръст на броя вписани сделки в столицата през първото тримесечие не е необичаен през последните години. В София през първите три месеца на годината е регистриран ръст на сделките от 15,02% спрямо същия период на миналата година. За сравнение, през първото тримесечие на 2024 г. годишният ръст е достигнал 14,37%. Разликата в покачването на броя сделки спрямо миналата година е с по-малко от един процент.
Същото важи и за Бургас – там увеличението през първото тримесечие на тази година спрямо същото тримесечие на миналата е било 9,20% при годишно покачване от 9,16% година по-рано, т.е. имаме почти идентичен пазар. Сходна е картината и в Пловдив – годишен ръст на сделките от 3,36% през първото тримесечие на тази година спрямо 3,86% през същия период на миналата година. Виждаме, че там миналата година дори е имало малко по-силно увеличение.
На този фон прави впечатление Варна – там през първото тримесечие на 2024 г. има с 12,69% повече вписани сделки спрямо същия период на 2023 г., докато тази година сделките бележат спад от около 2%.
Обобщено, не бих казал, че се случва нещо необичайно на пазара, тъй като тенденцията съществува от няколко години насам и смятам, че тя ще се запази през тази година, а най-вероятно и през следващата и броят на сделките ще продължи да расте.
Все пак трябва да се отбележи, че пазарите в големите градове като София, Пловдив, Варна и Бургас стават все по-ограничени по отношение на терените за застрояване. Контролът при издаването на разрешения за строеж е по-засилен и това неминуемо води до свиване на предлагането. Намалялото предлагане се отразява на цените на имотите, тъй като те са резултат от съотношението между търсене и предлагане – ако предлагането не може да задоволи търсенето, се стига до дефицит и цените започват да нарастват.
– Данни на НСИ за издадените разрешения за строеж и новозапочнатите жилищни сгради през първото тримесечие показаха спад на национално ниво на общия обем новозапочнати жилища на годишна база за първи път от третото тримесечие на 2023 г. В София и Варненска област новозапочнатите жилища са по-малко в сравнение със същия период на миналата година, там намаляват и издадените разрешения за строеж. На какво се дължи това?
– Когато говорим за ръст или спад на издадените разрешения за строеж, много е важно да уточним какво имаме предвид – дали броя на разрешенията за строеж, единиците жилищни имоти в тези сгради или разгънатата им застроена площ (РЗП). Това са три показателя, които са доста различни и могат да ни дадат различна гледна точка. Например, в София ръстът на разрешенията за строеж, издадени през първото тримесечие на 2025 г. спрямо първото на 2024 г., е около 15%. Ако през първото тримесечие на тази година са издадени 249 разрешения за строеж, миналата година те са били 217. Но същото не се отнася за единиците апартаменти, там имаме спад с малко над 7%, а относно РЗП-то, спадът в София е с около 5,5 на сто.
Същото важи и за Варна – там спадът и в броя на разрешителните за строеж е факт и достига около 6%. Броят на жилищата също намалява с 12,6%, както и общото им РЗП с 4,59%. В Бургас и Пловдив обаче положението не е такова. Особено в Пловдив през първото тримесечие на тази година имаме значителен растеж от 32% в броя на издадените разрешения за строеж спрямо същия период на миналата година, а общото им РЗП нараства с 64%.
Подобни са статистиките и за започнатите нови сгради. Отново във Варна и в София имаме спад, в Бургас и Пловдив се наблюдава значително покачване, особено в Пловдив. Тези тенденции намират отражение и в цените на имотите. Статистиката на Националния статистически институт (НСИ) относно цените на жилищата показва, че точно в градовете, където има спад в броя на апартаментите, за които са издадени разрешения за строеж или чието строителство е започнало, е отчетен най-високият растеж на цените. В София ръстът през първото тримесечие достига 18,2% на годишна база, в Пловдив цените са нараснали със 7,7% за година, във Варна покачването е с 23,5%. Виждаме, че в София и Варна, където се отчита известен спад на строителството, има завишаване на цените. Това ясно показва, че търсенето на жилищата определя цената и когато предлагането им е недостатъчно, цените вървят нагоре.
Искам да подчертая, че покачването на цените през първото тримесечие също се вписва в тенденциите от последните няколко години. През първото тримесечие на 2024 г. има годишно увеличение на цените в София с малко над 7%, в Пловдив с почти 10%, във Варна с 11%, в Бургас с близо 20%. Да, през първото тримесечие на тази година се наблюдава малко по-сериозен ръст, но такива са очакванията и за цялата година. Миналата година цените на имотите се повишиха с между 10% и 15% спрямо предходната година, предполагам, че и тази година покачването ще бъде подобно.
– Какви са очакванията ви за съотношението между търсенето и предлагането до края на годината?
– Търсенето в големите градове е много сериозно и се дължи на редица фактори. На първо място, това е достъпът до сравнително евтин финансов ресурс, тъй като банките в момента отпускат ипотечни кредити на много ниски лихвени нива. Лихвите по жилищните заеми са между 2,2 и 2,5%, което през последните години се наложи като тенденция. Но ако трябва да бъдем коректни в сравненията, при значителното покачване на пазара през 2008 г., преди световната финансова криза, лихвите по ипотечните кредити бяха около 7%-8%. Сега те са около четири пъти по-ниски, това мотивира купувачите да търсят ипотечни кредити и да закупуват жилища.
Освен това нарастването на средната работна заплата в големите градове изпреварва повишаването на цените на недвижимите имоти, което също дава сигурност на хората, че в дългосрочен план биха могли да обслужват кредитите си или да си позволят на закупят жилище. Друг фактор са очакванията за влизане на страната ни в еврозоната, въпреки че тази тема вече се експлоатира през последните две-три години и не можем да очакваме бум в последните шест месеца преди евентуално приемане на България във валутния съюз. Покачването на цените на жилищата през последните няколко години е продиктувано тъкмо от това очакване и тази година, разбира се, не прави изключение. Има още много фактори, които определят завишеното търсене, и докато то е такова, а предлагането го догонва, цените също ще вървят нагоре, надявам се с предвидими темпове.
– Данните на БНБ за жилищното кредитиране показаха ръст от 12% на новоизтеглените жилищни заеми през първото тримесечие. Знак ли е това за успокояване на ипотечния пазар и как очаквате да повлияе то на жилищния?
– През последните години свикнахме с големи ръстове на ипотечното кредитиране от над 20% и сега ни се струва, че покачване от 12% е малко, но това съвсем не е така. Отново имаме ръст на кредитирането въпреки ограничителните мерки, предприети от БНБ. Тези мерки донякъде дават резултат, особено що се отнася до изискването за съотношение между дълг и доход от 50%. То ограничи в известна степен хората, които имат недотам добри финансови възможности и те се оттеглиха, може би временно, от пазара на недвижими имоти.
Статистиката показва, че през изминалите години около 23%-24% от купувачите на жилища са попадали в групата на хората, които не са можели да обслужват ипотечния си дълг с 50% от заплатата си. Голяма част от тях най-вероятно са се пренасочили към по-евтини квартали в големите градове или към по-малки апартаменти, които биха могли да отговарят на техните изисквания. Затова и нямаме спад в ипотечното кредитиране, а леко забавяне. Ръстът от 12% отговаря приблизително на увеличението в броя на сключените сделки, както и на повишението на цените.
Смятам, че тази тенденция също ще се запази през годината, а най-вероятно и през следващата. Броят на сделките, цените на имотите и ипотечното кредитиране ще продължат са растат с леки темпове.
Относно развитието на цените, докато те се определят на пазарен принцип, не смятам, че има нещо неестествено. Ако търсенето или предлагането бъде манипулирано, например чрез картелни структури, които видоизменят пазара, тогава можем да се замислим дали на пазара няма балон, за който си говорим през последните десетина години, откакто излязохме от световната финансова криза.
Имайте предвид и още нещо изключително важно. Ние сме в ролята на догонващ пазар спрямо останалите европейски страни, дори спрямо тези от бившия социалистически блок. Полша, Унгария и Чехия са доста преди нас по отношение на цените на недвижимите имоти, ако сравняваме големи градове с големи градове.
Чувам твърдения, че в Германия, например, може да се купи по-евтин имот, отколкото в България. Най-вероятно в малко село в Германия може да се намери по-евтин имот, отколкото в София, но ако трябва да бъдем коректни, трябва да сравняваме София с другите европейски столици и в това сравнение българската столица значително изостава по отношение на цените на жилищата. Има европейски столици с цени от 15 хил. до 18 хил. евро на квадратен метър, в София средните цени все още са около 3000 евро на кв. м. Надявам се заедно с цените на имотите да растат и заплатите на хората, защото и там сме догонващи от гледна точка на стандарт на живот и покупателна способност. Но аз съм оптимист, че особено след влизането ни в еврозоната ще успеем да догонваме с по-бързи темпове страните, с които би трябвало да се равняваме.
– Кои са най-силните сегменти на жилищния пазар в момента?
– Тенденциите на жилищния пазар до голяма степен зависят от местоположението на имота. В София, например, има квартали, в които имоти се търсят основно от семейства. В тези малко по-скъпи квартали като „Лозенец“, „Изток“ живеят хора на средна възраст, които са създали семейство, вече имат стабилна работа, стабилен финансов ресурс и могат да си позволят включително по-скъпи жилища. Затова там се търсят по-големи апартаменти, тристайни и четиристайни.
В кварталите, където по-голямата част от купувачите са млади хора, които тепърва осигуряват своето бъдеще, се търсят по-малки жилища – двустайни и едностайни апартаменти. Това са основно зоните, където са съсредоточени университетите. В София, с разрастването на мрежата на метрото, почти всички квартали станаха достъпни от гледна точка на транспорт и това ги прави привлекателни за купувачите на жилища.
– Тази седмица се очакват конвергентните доклади на ЕК и ЕЦБ във връзка с членството на България в еврозоната, като очакванията са те да потвърдят присъединяването на страната ни към валутния съюз догодина. Относно цените на жилищата има твърдения за рязък ръст, след като страната ни стане член на еврозоната. Какъв е вашият коментар?
– Не виждам действителната причина това да се случи. Ние сме във валутен борд от над 20 години и левът е обвързан с еврото, след присъединяването на България към еврозоната, просто ще сменим паричните знаци. Няма реална икономическа причина цените на жилищата изведнъж рязко да се повишат. По-скоро смятам, че те ще поддържат нормалния темп на нарастване от последните няколко години, т.е. около 10% на годишна база, ако страната ни стане член на еврозоната. Всичко останало би било спекулация по отношение на цените на имотите. Но аз вярвам, че институциите ще вземат мерки, за да избегнат такива спекулации и то не само при продажбата на недвижими имоти. Смятам, че при бързооборотните стоки спекулата ще бъде много по-сериозна.
Но отново казвам, не виждам предпоставки цените на имотите да започнат да растат по-ускорено след евентуално членство на България в еврозоната. Ако погледнем статистиката през последните години за страните, които са приети в еврозоната, например Хърватия, ще видим, че там също има минимално нарастване на цените на имотите, както и на другите стоки. След приемането им в еврозоната цените на жилищата в някои страни дори леко са намалели, така че няма ясно изразена тенденция за сериозни сътресения на жилищните им пазари.
– Очаквате ли засилен интерес от чужденци към покупка на имоти у нас след евентуално присъединяване на България към еврозоната?
– Не мисля, че интересът ще е такъв, че да промени съотношението между търсенето и предлагането на пазара ни. Но да, вероятно този интерес ще се засили, особено що се отнася до граждани на страни извън еврозоната и Европейския съюз. Причината е, че България вероятно е с най-евтините имоти сред страните членки на ЕС от гледна точка на цена на квадратен метър в големите градове. Това е предпоставка чуждестранни граждани да търсят инвестиции именно тук, тъй като очакват почакване на цените през следващите години с по-високи темпове, отколкото във вече утвърдените икономики като Германия и Франция, в чиито столици, които отдавна имат пазар на недвижими имоти, цените достигат около 15 хил.-18 хил. евро на кв. м.
Свободните пазари на имоти у нас са сравнително млади, съществуват от около 35 години, и все още имат накъде да се развиват. Това може би е една от сериозните предпоставки за търсене на жилища за покупка от чуждестранни граждани, които искат да инвестират парите си у нас.
– На конференция, организирана от Imoti.net, по-рано тази година стана ясно, че в брокерския бранш има съгласие за нуждата от регулация на професията, но не всички са съгласни, че внесеният законопроект в НС, подкрепен от НСНИ, решава основните проблеми. Кои са темите, които предизвикват най-силни разногласия в бранша и виждате ли възможност за сближаване на позициите?
– Няма да е пресилено, ако кажа, че ежедневно участвам в такива дискусии, тъй като това действително е един от най-наболелите проблеми пред брокерския бранш. Приемането на закон, който да регулира брокерската професия, би решило много проблеми, пред които тя е изправена. Още повече, че през последните години тези проблеми започнаха да се задълбочават.
Повечето коректни участници на имотния пазар – агенции, брокери, агенти на недвижими имоти, искат да има такъв закон и смятам, че успяхме да сближим позициите на повечето участници в бранша по много от проблемите. Почти всички са съгласни, че трябва да има единен регистър, който да е задължителен и всички брокери на недвижими имоти да бъдат вписани в него. Както агенциите, така и брокерите трябва да отговарят на определени изисквания, за да бъдат вписани в регистъра. Това ще позволи на потребителите на услугите им прозрачно да се запознаят с това кой би могъл и кой има право да упражнява брокерската професия и отговаря на изискванията за упражняването ѝ. В момента те са почти нулеви.
Другият въпрос, около който сякаш успяваме да се обединим, с леки разминавания, е необходимостта от минимални образователни изисквания за упражняване на професията брокер. Мнението на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) е, че ако един човек има висше образование, бакалавърска или магистърска степен, в икономическите, правните, строително-инженерните, архитектурните специалности, това е предпоставка той да може да упражнява брокерската професия.
Но ако няма такова образование, може да завърши курс към всеки център за професонално обучение, където и към момента се провеждат такива курсове, а също и в НСНИ. Те са по утвърдена държавна програма от Министерството на образованието и науката и след завършването им се издава държавна диплома за брокер на недвижими имоти. Тя отговаря на трета квалификационно-образователна степен, т.е. степента, която получавате, ако сте завършили техникум със специалност „недвижими имоти“. Това най-вероятно ще са минималните изисквания за упражняване на брокерската професия.
В законопроекта сме заложили и минимални изсквания за стаж, за да може брокерът да носи отговорност. Предложили сме професията да бъде разделена на две части – агент и брокер. Един човек може да стане агент, ако отговаря на образователните изисквания, без да има опит. Не искаме да затваряме пазара за никого. Но за да станете брокер и да носите съответната отговорност, която произтича от това, трябва да имате минимален стаж и да сте преминали през обучение във фирмата, в която работите.
Обединили сме и около идеята, че задължително трябва да имаме застраховка „професионална отговорност“, каквато има в редица професии. Тя гарантира спокойствието на потребителите, че ако брокерът сбърка – защото дори най-коректният човек може да допусне грешка, те ще бъдат защитени и ще им бъде изплатено обезщетение. Проблемът с издаването на застраховката „професионална отговорност“ се корени в това, че никъде засега няма дефинирани отговорностите и задачите, които един брокер трябва да изпълнява. Чрез законопроекта искаме да дефинираме тези отговорности, така че ако брокерът сбърка в поставените задачи, застраховката да покрие грешката му.
Не на последно място, чрез един такъв законопроект трябва да бъде минимизирано влиянието на нелоялните и некоректни практики, които през последните години се наложиха на пазара. Имам предвид фалшиви обяви, некоректна информация към клиентите, умишлено или не подвеждане на клиентите. Съществуват редица такива практики, които за съжаление чрез саморегулация няма как да бъдат премахнати.
Трябва да има орган, който да следи за премахването им и съответно за налагането на санкции на брокерите и агенциите за недвижими имоти, които се възползват от тези практики. Разбира се, трябва да има и орган, който съблюдава дали дадено лице не извършва тази дейност, без да има такова право. Това е изключително важно, защото в момента има хора, които работят като брокери без нужната теоретична и практическа подготовка. Те се възползват от това, че пазарът е добър и предлагат брокерски услуги без да имат нужното ниво на познания и опит. Много често това води, понякога и неумишлено, до сериозни грешки, които дори да са в рамките на 1% до 5% при сегашните цени на имотите се изразяват в значителни суми за потърпевшите.
От друга страна, имаме известно разделение относно това кой да е органът, който да съблюдава спазването на закона, елиминирането на некоректните практики и вписването в регистъра. Ние в НСНИ смятаме, че трябва да бъде създадена браншова камара, каквато съществува в редица дейности, сходни на брокерската – тези на нотариусите, строителите, архитектите, оценителите. Органите на тази браншова камара следва да бъдат съставени чрез изборен процес и да имат определен мандат. Друга част от бранша би искала изброените задължения на камарата да бъдат вменени на някой държавен орган.
Проблемът е именно във формулировката – „някой държавен орган“. От десетина години работим сериозно по закон за брокерската професия и засега не сме чули ясна визия кой да е този държавен орган, който освен това да иска да поеме тази отговорност и тя да му бъде вменена законово. Чухме мнения, че това трябва да бъде Агенцията по вписванията, която да води регистъра на брокерите. Но защо тази агенция трябва да обърне внимание на брокерския бранш при положение, че вече води два сериозни регистъра – имотния и търговския? Защо да води регистъра на посредниците при сделки с недвижими имоти, а не например регистър на лекарите, архитектите, строителите? Не виждам логика в това предложение.
Според друго предложение органът, който съблюдава за нелоялните практики, трябва да е Комисията за защита на потребителите. Но това означава да ѝ се вменят задължения, които са извън сегашните ѝ по действащото законодателство и правилника за нейната работа. Тук възниква и друг въпрос – какво следва, ако потърпевшият от некоректен брокер е юридическо лице? Защото в Комисията за защита на потребителите могат да подават жалби само физически лица. Това би означавало работата на тази комисия да се видоизмени. Брокерският бранш наистина е с голямо обществено значение, но все пак трябва да си даваме сметка, че не цялата икономика и държава се въртят около него. Затова трябва ясно да поемем отговорността в собствени ръце и да дадем ясен сигнал на законодателя, че сме готови и достатъчно зрели като бранш да поемем тези отговорности чрез браншова камара.
– Каква част от агенциите за недвижими имоти подкрепят предложения от НСНИ законопроект?
Нямаме ясна статистика по този въпрос. От сигналите, които получавам, може би около половината от бранша подкрепя идеята на НСНИ, другата половина подкрепя другата идея. Но откровено казано, според мен проблемът е, че голяма част от бранша не се е запознала в детайли с която и да е от двете концепции и се води по чуждо мнение, без да си е изградила собствено след запознаване с всички факти.
Проблем е също, че част от бранша, иска ми се да вярвам, че тя е много малка, не желае да има какъвто и да било закон, защото така е по-лесно да упражнява практиките, за които говорих. Не смятам, разбира се, че те ще отпаднат веднага след влизането в сила на законопроекта, още повече че в него е предвиден гратисен период от две или три години за привеждане в съответствие с изискванията му. Но тези практики рано или късно трябва да изчезнат от пазара, защото подвеждат потребителите и пречат на работата на коректните фирми. Агенции, които прилагат такива практики и то в голям процент от работата си, се притесняват от приемането на такъв закон и правят всичко възможно да го саботират.
Ще има отпор от бранша, но твърдо вярвам, че сме на прав път. Смятам, че е назрял моментът да има наложени ясни, прозрачни правила за упражняване на брокерската дейност. В противен случай все по-малко хора ще искат да използват нашите услуги, не защото ще бъдем изместени от новите технологии и изкуствения интелект, а защото сами ще отрежем клона, на който седим, с нежеланието си да приемем действителността.
А тя е, че хората искат да работят с коректни, образовани, грамотни брокери, чийто офис могат да проверят, да видят къде са вписани, отговарят ли на определени изисквания, какви курсове са преминали, какви компетенции имат, дали са специалисти в жилищното строителство или в офисните сгради, парцелите, земеделските земи, четири много различни пазара. Нещата са сложни, но аз съм оптимист.
– Очаквате ли скоро конкретно развитие по внесения законопроект в Народното събрание?
– Очакваме конкретно развитие и работим в тази посока. Успяхме за трети път чрез парламентарно представени групи да входираме законопроекта, който е изработен по поръчка на НСНИ, в парламента. Това се случи също в 48-то и в 49-то Народно събрание, но те бяха с кратък живот и законопроектът не успя да стигне до разглеждане дори в комисия. Надявам се това Народно събрание да има по-дълъг хоризонт на работа и да се стигне до разглеждането на законопроекта в ресорната правна комисия.
Изразили сме готовност да дадем становища, да обсъждаме, да направим компромиси, така че да създадем закон, който да направи нашата услуга по-търсена, по-сигурна за потребителите, да им помогне да се ориентират в сложния избор на брокер и най-вече да направи пазара по-коректен и по-прозрачен. Вярвам, че депутатите ще бъдат достатъчно далновидни да търсят мнението на бранша и различните гледни точки.
Не съм наивен да мисля, че сме създали съвършения законопроект, затова сме готови да направим съответните компромиси, да изслушаме и другите мнения, така че да бъдем от полза в дългосрочен план както за потребителите, така и за бранша, а също и за държавата и фиска, тъй като с изсветляването на бранша приходите в хазната би трябвало да са по-високи. Работим в много посоки и се надявам този път да се получи.
Източник: Investor.bg
Включете се в Дискусията